бесплатный подбор ипотеки регистрация недвижимости составление договоров центр оценки
Городской Центр Аренды, логотип Аренда квартир
Срочный выкуп квартир
Новостройки
Жилая недвижимость
Квартиры по переуступке
Элитная недвижимость
Загородная недвижимость
Коммерческая недвижимость







о ГЦА
юридические адреса юридическая консультация юридические услуги регистрация и ликвидация предприятий бухгалтерское обслуживание

Наши услуги

Все операции с жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге

Все операции с коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге

Все операции с загородной недвижимостью в Санкт-Петербурге

Покупка и продажа готового бизнеса в Санкт-Петербурге

Управление коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге

Продажа новостроек в Санкт-Петербурге

Покупка и продажа квартир по переуступке в Санкт-Петербурге

Бесплатный подбор ипотечного кредита в Санкт-Петербурге

Субсидии, сертификаты, материнский капитал, военная ипотека в Санкт-Петербурге


Юридические адреса. Продажа, продление, предоставление, смена, аренда, изменение.

Любые юридические услуги и консультации в Санкт-Петербурге

Услуги по регистрации и ликвидации предприятий в Санкт-Петербурге

Бухгалтерское обслуживание в Санкт-Петербурге. Любые услуги.

Оценка недвижимости, бизнеса, имущества, ущерба, транспорта, строительства, интеллектуальной собственности и т.д. в Санкт-Петербурге.





Как снимаются /сдаются квартиры в Америке

Процесс аренды квартиры, в принципе, во всех странах один и тот же. Другое дело, что «у них» и арендатор, и арендодатель в гораздо большей степени защищены законом, чем у нас. В предлагаемой статье содержатся советы по найму квартиры в Америке. Как говорится, найдите десять отличий…

Искать устраивающую вас квартиру можно либо самому через объявления в газетах в разделе «Real Estate», либо через специальные агентства. В первом случае вы экономите деньги, во втором — время и нервы. Если вы хотите найти себе квартиру для длительного проживания, то имеет смысл остановиться на квартире со стабилизированной месячной платой, или рентой (stabilized rent). Стабилизированная рента означает, что в условия договора о найме жилой площади входит пункт, предусматривающий, что ваша рента за определенный промежуток времени не может повышаться больше, чем на определенный процент (величина процента зависит от действующих в каждом городе и штате специальных положений). С учетом того, что обычно рост рыночных цен на жилье превышает процент, дозволенный при стабилизированной ренте, такая квартира может в будущем сэкономить вам немало денег. Найти подходящий вариант, впрочем, непросто, и это как раз тот случай, когда имеет смысл обратиться в агентство и заплатить хорошие комиссионные, но зато в будущем не страдать от неконтролируемого повышения цен. Однако вы не сможете сдать эту квартиру другому лицу или переоформить ее на своих родственников или знакомых с сохранением прежней оплаты.

Если доход вашей семьи невелик (не больше определенной законом суммы), то вы имеете право на получение государственной помощи при оплате квартиры (так называемая «8-я программа»), а также в ряде случаев можете рассчитывать на получение квартиры в так называемых домах «проджектс» («projects») с очень низкой квартплатой.

Когда вы ищете квартиру без участия агента, по объявлениям в газетах или просто через знакомых, то имейте в виду, что одна и та же сумма месячной платы, проставленная в разных объявлениях, может означать в действительности очень разные цены. Обращайте внимание на следующие моменты:

  • включает ли в себя объявленная цена плату за коммунальные услуги (utilities). Если в объявлении об этом ничего не сказано, то можете быть уверены, что за электричество и отопление придется платить дополнительно;

  • предлагается ли квартира хозяином (by owner) или через посредника (брокера). Во втором случае вам обычно придется заплатить немалую сумму за посреднические услуги — обычно 10-15% годовой ренты. Только тогда, когда в рекламе прямо указано, что вы не должны платить за посредничество (no fee), вы можете быть уверены в отсутствии дополнительных поборов;

  • каков размер залога (security deposit). Помните, что хозяева склонны всячески затруднять и затягивать возвращение залога, даже если не имеют для этого никаких оснований.

Договор о найме. Если вы решили снять квартиру на достаточно длительный срок, то вы как квартиросъемщик (tenant) вступаете в определенные правовые отношения с владельцем дома лендлордом (landlord). Договор о найме (lease) жилой площади может быть заключен между вами и лендлордом устно, но чаще всего заключается письменное соглашение (lease agreement). Договор о найме должен включать в себя следующую основную информацию:

  • имена и адреса лендлорда и жильца;

  • точное описание собственности, сдаваемой в наем;

  • сумму платы за жилье, или ренту (rent);

  • срок, на который сдается жилье;

  • возможность продления контракта по окончании срока;

  • сроки уплаты ренты;

  • какая мебель и бытовые приборы сдаются вместе с жильем;

  • размер залога (security deposit), если таковой берется;

  • возможность поднайма (sublease);

  • кто должен платить за услуги (utilities), такие как электричество, отопление, газ и т.д.

Рента. При определении размера ренты вы должны обратить внимание, включена ли в нее плата за коммунальные услуги, за пользование находящейся в квартире мебелью и оборудованием (посудомоечной машиной, кондиционером и т.п.). Выясните также вопрос о том, кто будет платить налоги на недвижимость и страховку здания. Надо иметь в виду, что ваша рента может быть существенно снижена, если вы сделаете за свой счет ремонт в квартире.

Срок найма (term) и условия его изменения. Стандартный срок заключения договора о найме квартиры составляет два-три года, в течение которого ваша рента остается фиксированной (если специально не обговорена возможность ее увеличения на определенный процент). Договоры о найме редко заключаются более чем на трехлетний срок, так как домовладелец обычно не желает быть связанным обязательством поддерживать ренту на определенном уровне долгое время.

Если вы планируете жить в данной местности достаточно долго и ваша квартира вас вполне устраивает, то вы должны стараться обговорить в контракте условия возобновления (renewal) договора после окончания срока его действия. В вашем контракте в таком случае должны быть указаны точные цифры возможного повышения ренты при его возобновлении. Если в договоре есть фраза о том, что он будет продлен на условиях, которые будут обсуждены в будущем (to be agreed upon), то на практике это означает отсутствие каких бы то ни было гарантий на его возобновление.

Если же, наоборот, вы предполагаете, что для вас существует реальная возможность переезда до окончания срока действия договора, то вы должны обратить особое внимание на условия вашего выезда. Здесь у вас есть три основные возможности: прекращение контракта (termination); переоформление его на другое лицо (assignment); сдача квартиры в поднаем (sublet) третьему лицу.

Постарайтесь, чтобы в вашем контракте были предусмотрены все три возможности. Редко, однако, случается так, чтобы лендлорд предоставил возможность поднайма или переоформления контракта полностью на ваше усмотрение. Максимум, чего вы можете добиться, это чтобы в договоре были четко зафиксированы условия, на которых лендлорд может согласиться на изменение условий контракта.

Залог (Security deposit). В большинстве случаев лендлорд требует от нового жильца внести определенную сумму (обычно месячную ренту) в качестве залога, удерживаемого в течение всего периода вашего проживания в квартире. Этот залог должен быть возвращен вам, если вы не задолжали хозяину, не повредили его имущества и выполнили все другие обязательства, обговоренные в контракте. Законы большинства штатов требуют, чтобы эти деньги (которые остаются вашей собственностью) хранились отдельно от накоплений лендлорда. В ряде штатов законы обязывают лендлорда также сообщить жильцу номер счета, на котором хранятся эти деньги, а при возвращении залога вернуть и полученные на него проценты. Помните, что обычный износ квартиры (например, поцарапанная краска и дырки от гвоздей в стенах) не может служить основанием невозвращения залога. Однако залог возвращается только в том случае, если вы заблаговременно предупредили лендлорда, что не желаете возобновлять договор или хотите съехать с квартиры раньше указанного срока. Кроме того, необходимо взять с лендлорда письменное свидетельство, что вы сдаете квартиру в таком же состоянии, в каком вы ее приняли, и что в связи с этим у хозяина нет к вам никаких претензий.

Общие права и обязанности лендлорда и квартиросъемщика. Квартиросъемщик имеет право распоряжаться нанятой квартирой как своей собственностью (разумеется, в пределах, оговоренных в контракте). В принципе, вы можете производить в вашей квартире любые действия, не направленные на ее разрушение или существенную перепланировку. Если вы желаете изменить планировку вашей квартиры, установить дополнительное оборудование или встроенные шкафы, вы обязаны письменно уведомить об этом владельца дома и не имеете права производить соответствующие изменения без его согласия. Однако вам не нужно специальное разрешение на небольшие изменения (например, на установку штор), которые нетрудно затем устранить.

Хотя жилец несет материальную ответственность за причиненный по его вине серьезный ущерб жилому помещению, он не должен дополнительно оплачивать естественный износ квартиры (wear and tear), сопутствующий нормальной (reasonable) эксплуатации.

Помните, что лендлорд не имеет права входить в арендуемую вами квартиру без вашего разрешения, кроме как в случае крайней необходимости или для того, чтобы произвести необходимый ремонт. Если, скажем, во время вашего отсутствия произошла авария водопровода, то лендлорд (если у него есть ключи) может войти в вашу квартиру, чтобы устранить последствия аварии.

Вопрос о том, кто должен производить ремонт в случае крупных повреждений (например, если протекает крыша), решается на основе подписанного вами соглашения. Как правило, в многоквартирных домах это обязанность домовладельца. Лендлорд также несет ответственность, если вы, члены вашей семьи или ваши гости получили повреждения из-за скрытого дефекта здания. В некоторых штатах он несет ответственность только тогда, когда заранее знал об этом дефекте; в других штатах в любом случае, т.к. владелец дома обязан лучше жильцов знать о его недостатках. Лендлорд также несет ответственность за травмы, полученные вследствие плохого ухода за местами общего пользования (например, из-за несвоевременной очистки от снега прилегающей к дому территории).

По материалам "Ежедневной газеты по недвижимости КДО".





Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru

© 2003 ГЦА Наши координаты